{# ======================================================================
   SIMULATEUR — plus-value
   Transpose du lot statique livre par l'etude.

   Le balisage et le calcul sont repris tels quels : le script s'appuie sur
   les identifiants des champs, les toucher reviendrait a le reecrire. Seul
   l'habillage est refait, sous .bm-sim, pour que les styles d'origine --
   qui ciblaient body, html et input -- ne debordent pas sur le reste du site.

   BAREME A FAIRE VALIDER PAR L'ETUDE avant mise en ligne : profession
   reglementee, ces chiffres engagent l'office.
   ====================================================================== #}
{% extends 'base.html.twig' %}

{% block body %}
{% include 'simulateur/_hero.html.twig' with {
    titre: 'Plus-value<br><em>immobilière.</em>',
    chapo: 'Estimez à titre indicatif l’imposition susceptible de s’appliquer lors de la vente d’un bien immobilier.'
} only %}

<div class="bm-sim">

  <div class="grid">
    <section class="card">
      <h2>Votre vente</h2>
      <div class="field">
        <label for="salePrice">Prix de vente</label>
        <input id="salePrice" type="number" min="0" step="1000" placeholder="300000">
        <div class="hint">Montant indiqué dans l’acte, avant les éventuelles déductions de frais de cession.</div>
      </div>
      <div class="field">
        <label for="saleCosts">Frais de cession déductibles</label>
        <input id="saleCosts" type="number" min="0" step="100" value="0">
        <div class="hint">À renseigner uniquement lorsque leur déductibilité est établie.</div>
      </div>
      <div class="field">
        <label for="saleDate">Date prévue de la vente</label>
        <input id="saleDate" type="date">
      </div>
    </section>

    <section class="card">
      <h2>Votre acquisition</h2>
      <div class="field">
        <label for="buyPrice">Prix d’acquisition</label>
        <input id="buyPrice" type="number" min="0" step="1000" placeholder="200000">
      </div>
      <div class="field">
        <label for="buyDate">Date d’acquisition</label>
        <input id="buyDate" type="date">
      </div>
      <div class="field">
        <label>Frais d’acquisition</label>
        <div class="choice">
          <label><input type="radio" name="acqFees" value="flat" checked><span>Forfait {{ (bareme_valeurs.forfaitFraisAcquisition * 100)|number_format(1, ',', ' ') }} %</span></label>
          <label><input type="radio" name="acqFees" value="real"><span>Frais réels</span></label>
        </div>
        <input id="realAcqFees" type="number" min="0" step="100" value="0" style="margin-top:10px;display:none" placeholder="Montant des frais réels">
      </div>
      <div class="field">
        <label>Travaux</label>
        <div class="choice">
          <label><input type="radio" name="works" value="none" checked><span>Aucun</span></label>
          <label><input type="radio" name="works" value="flat"><span>Forfait {{ (bareme_valeurs.forfaitTravaux * 100)|number_format(0, ',', ' ') }} %</span></label>
          <label><input type="radio" name="works" value="real"><span>Frais réels</span></label>
        </div>
        <input id="realWorks" type="number" min="0" step="100" value="0" style="margin-top:10px;display:none" placeholder="Montant des travaux retenus">
        <div class="hint">Le forfait travaux est présenté lorsque la durée de détention permet son application.</div>
      </div>
    </section>

    <section class="card full">
      <h2>Situation du bien</h2>
      <div class="field">
        <label>Le bien constitue-t-il votre résidence principale au jour de la vente ?</label>
        <div class="choice">
          <label><input type="radio" name="principal" value="yes"><span>Oui</span></label>
          <label><input type="radio" name="principal" value="no" checked><span>Non</span></label>
        </div>
      </div>
      <div class="notice">
        Cette version couvre un cas standard : particulier résident fiscal français, immeuble bâti détenu directement, acquisition unique et hors dispositifs/exonérations particulières. Les situations de SCI, démembrement, non-résidence, terrain à bâtir, acquisition par donation/succession, LMNP au réel, cessions par fractions ou exonérations spécifiques nécessitent un traitement personnalisé.
      </div>
    </section>

    <section class="card full">
      <div id="error" class="error" role="alert"></div>
      <button id="calc" type="button">Calculer ma plus-value</button>
    </section>

    <section id="result" class="card full result" aria-live="polite">
      <h2>Estimation</h2>
      <div class="total">
        <div>
          <span>Fiscalité estimée</span>
          <div><strong id="taxTotal">—</strong></div>
        </div>
        <span id="holding">—</span>
      </div>
      <div class="kpis">
        <div class="kpi"><small>Plus-value brute</small><strong id="gross">—</strong></div>
        <div class="kpi"><small>Impôt sur le revenu</small><strong id="incomeTax">—</strong></div>
        <div class="kpi"><small>Prélèvements sociaux</small><strong id="socialTax">—</strong></div>
      </div>
      <div class="lines">
        <div class="line"><span>Prix de vente corrigé</span><span id="saleAdjusted">—</span></div>
        <div class="line"><span>Prix d’acquisition corrigé</span><span id="buyAdjusted">—</span></div>
        <div class="line"><span>Abattement IR</span><span id="irAbattement">—</span></div>
        <div class="line"><span>Base imposable IR</span><span id="irBase">—</span></div>
        <div class="line"><span>Abattement prélèvements sociaux</span><span id="psAbattement">—</span></div>
        <div class="line"><span>Base prélèvements sociaux</span><span id="psBase">—</span></div>
        <div class="line"><span>Surtaxe sur les plus-values élevées</span><span id="surtax">—</span></div>
        <div class="line"><span>Plus-value nette après fiscalité</span><span id="net">—</span></div>
      </div>
      <div class="cta">Cette estimation est indicative. Le calcul définitif dépend des pièces justificatives, de la situation du vendeur et des règles fiscales applicables à la date de la cession. Le notaire chargé de la vente réalise le calcul et les formalités fiscales.</div>
    </section>

    <p class="disclaimer full">
      Règles générales des plus-values immobilières des particuliers. Taux utilisés : {{ (bareme_valeurs.tauxIr * 100)|number_format(0, ',', ' ') }} % au titre de l’impôt sur le revenu et {{ (bareme_valeurs.tauxPrelevementsSociaux * 100)|number_format(1, ',', ' ') }} % au titre des prélèvements sociaux. Exonération de l’impôt sur le revenu après {{ bareme_valeurs.exonerationIrAns }} ans de détention et des prélèvements sociaux après {{ bareme_valeurs.exonerationPrelevementsSociauxAns }} ans, sous réserve des conditions applicables.
    </p>
  </div>

{% include 'simulateur/_bareme.html.twig' %}
</div>
{% endblock %}

{% block javascripts %}
    {{ parent() }}
    <script>
    // base.html.twig place ce bloc dans le <head> : sans attendre le DOM,
    // le script ne trouverait aucun de ses champs.
    document.addEventListener('DOMContentLoaded', function () {
(() => {
  // Bareme servi par BaremeNotarial : aucune valeur chiffree ici.
  const B = {{ bareme_valeurs|json_encode|raw }};
  // JSON ne sait pas ecrire l'infini : la derniere tranche arrive a null.
  const plafond = l => l === null ? Infinity : l;

  const $ = id => document.getElementById(id);
  const euro = n => new Intl.NumberFormat('fr-FR',{style:'currency',currency:'EUR',maximumFractionDigits:0}).format(Math.max(0,n||0));
  const pct = n => `${(n*100).toFixed(1).replace('.',',')} %`;

  function val(id){ return Math.max(0, Number($(id).value)||0); }
  function selected(name){ return document.querySelector(`input[name="${name}"]:checked`)?.value; }

  document.querySelectorAll('input[name="acqFees"]').forEach(x => x.addEventListener('change', () => {
    $('realAcqFees').style.display = selected('acqFees') === 'real' ? 'block' : 'none';
  }));
  document.querySelectorAll('input[name="works"]').forEach(x => x.addEventListener('change', () => {
    $('realWorks').style.display = selected('works') === 'real' ? 'block' : 'none';
  }));

  function fullYears(start, end){
    const a = new Date(start+'T00:00:00Z'), b = new Date(end+'T00:00:00Z');
    let y = b.getUTCFullYear()-a.getUTCFullYear();
    const anniversary = new Date(Date.UTC(a.getUTCFullYear()+y,a.getUTCMonth(),a.getUTCDate()));
    if(anniversary > b) y--;
    return Math.max(0,y);
  }

  function abatements(years){
    const i = B.abattementIr, p = B.abattementPrelevementsSociaux;
    const ir = years <= i.depart ? 0 : years <= i.exoneration ? i.parAn*(years-i.depart) : 1;
    // Nombre d'annees courant au taux ordinaire avant l'annee charniere.
    const paliers = p.anneeCharniere - 1 - p.depart;
    let ps = 0;
    if(years > p.depart && years < p.anneeCharniere) ps = p.parAn*(years-p.depart);
    else if(years === p.anneeCharniere) ps = p.parAn*paliers + p.tauxCharniere;
    else if(years > p.anneeCharniere) ps = Math.min(1, p.parAn*paliers + p.tauxCharniere + p.parAnEnsuite*(years-p.anneeCharniere));
    return {ir:Math.min(1,ir), ps:Math.min(1,ps)};
  }

  function surtax(base){
    let tax=0;
    for(const [lo,hi,rate] of B.surtaxe){
      if(base>lo) tax += (Math.min(base,plafond(hi))-lo)*rate;
    }
    return tax;
  }

  function calculate(){
    const error = $('error');
    error.style.display='none';
    const sale = val('salePrice'), buy = val('buyPrice');
    const saleDate = $('saleDate').value, buyDate = $('buyDate').value;
    if(!sale || !buy || !saleDate || !buyDate){
      error.textContent='Veuillez renseigner le prix de vente, le prix d’acquisition et les deux dates.';
      error.style.display='block'; return;
    }
    if(new Date(saleDate) < new Date(buyDate)){
      error.textContent="La date de vente doit être postérieure ou égale à la date d'acquisition.";
      error.style.display='block'; return;
    }

    if(selected('principal') === 'yes'){
      $('taxTotal').textContent=euro(0);
      $('gross').textContent='Exonération';
      $('incomeTax').textContent=euro(0);
      $('socialTax').textContent=euro(0);
      $('holding').textContent='Résidence principale déclarée';
      $('saleAdjusted').textContent=euro(sale);
      $('buyAdjusted').textContent=euro(buy);
      $('irAbattement').textContent='100 %';
      $('irBase').textContent=euro(0);
      $('psAbattement').textContent='100 %';
      $('psBase').textContent=euro(0);
      $('surtax').textContent=euro(0);
      $('net').textContent=euro(sale-buy);
      $('result').classList.add('show');
      return;
    }

    const years = fullYears(buyDate,saleDate);
    const saleAdjusted = Math.max(0, sale-val('saleCosts'));

    let fees = selected('acqFees') === 'flat' ? buy*B.forfaitFraisAcquisition : val('realAcqFees');
    let works = 0;
    if(selected('works') === 'flat') {
      if(years < B.forfaitTravauxDureeMin){
        error.textContent=`Le forfait travaux de ${(B.forfaitTravaux*100).toLocaleString('fr-FR',{maximumFractionDigits:1})} % n'est présenté qu'après plus de cinq années de détention. Choisissez les travaux réels ou aucun.`;
        error.style.display='block'; return;
      }
      works = buy*B.forfaitTravaux;
    } else if(selected('works') === 'real') works=val('realWorks');

    const buyAdjusted = buy+fees+works;
    const gross = Math.max(0,saleAdjusted-buyAdjusted);
    const ab = abatements(years);
    const irBase = gross*(1-ab.ir);
    const psBase = gross*(1-ab.ps);
    const incomeTax = irBase*B.tauxIr;
    const socialTax = psBase*B.tauxPrelevementsSociaux;
    const extra = surtax(irBase);
    const total = incomeTax+socialTax+extra;

    $('taxTotal').textContent=euro(total);
    $('gross').textContent=euro(gross);
    $('incomeTax').textContent=euro(incomeTax);
    $('socialTax').textContent=euro(socialTax);
    $('holding').textContent=`${years} an${years>1?'s':''} de détention`;
    $('saleAdjusted').textContent=euro(saleAdjusted);
    $('buyAdjusted').textContent=euro(buyAdjusted);
    $('irAbattement').textContent=pct(ab.ir);
    $('irBase').textContent=euro(irBase);
    $('psAbattement').textContent=pct(ab.ps);
    $('psBase').textContent=euro(psBase);
    $('surtax').textContent=euro(extra);
    $('net').textContent=euro(sale-total);
    $('result').classList.add('show');
    $('result').scrollIntoView({behavior:'smooth',block:'start'});
  }

  $('calc').addEventListener('click',calculate);

  const now = new Date();
  $('saleDate').value = now.toISOString().slice(0,10);
})();
    });
    </script>
{% endblock %}